Как изменить долю в ипотечной квартире, в которой я уже живу и в которой по договору имею право на 3/5 и 2/5 доли?
Ответы юристов (1)
Чтобы изменить доли в заложенной квартире, необходимо заключить новое соглашение об изменении долей между всеми участниками сделки. Изменение долей может быть осуществлено путем продажи или дарения долей одного участника другому участнику. Следует отметить, что изменение доли может повлиять на действительность ранее заключенных соглашений о долевом участии. Поэтому рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом и, при необходимости, заключить дополнительные соглашения со всеми участниками сделки.
Чтобы изменить долевую собственность в ипотечной квартире, необходимо сначала обратиться в банк, выдавший ипотеку, и уточнить возможность изменения долевой собственности. Если банк согласится, то между вами и вашим сыном должно быть заключено дополнительное соглашение об изменении долевой собственности на заложенную квартиру. Это соглашение должно быть оформлено в письменном виде и подписано обеими сторонами. Также может потребоваться согласие заинтересованных сторон, таких как кредитор и соседи.
В случае возникновения споров или недоразумений, связанных с изменением долевой собственности, рекомендуется обратиться за юридической консультацией в компетентную юридическую фирму или к адвокату, специализирующемуся на вопросах недвижимости.
Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — статьи 11, 33, 42 и 49. Закон РФ «О гражданском праве» — статьи 250, 252, 252.1, 252.2, 254.
Задайте вопрос прямо сейчас, и ваш вопрос увидят сотни экспертов со всей России. Первый ответ вы получите в течение 15 минут. Юридическая помощь оказывается как бесплатно, так и на платной основе.
Услуги юристов
Воспользовавшись этим сервисом, вы сможете
Переоформление ипотечной доли в квартире
Рассмотрим ситуацию, когда вы поженились и купили в ипотеку совместную квартиру, вступив в право собственности на своего супруга. После разрешения брака вам потребовалось переоформить квартиру с мужа на себя. В следующей статье описаны применимые и более практичные механизмы переоформления совместно нажитой ипотеки.
Если супруг добровольно соглашается, то самый простой и надежный вариант — это заключение договора о совместно нажитом имуществе. Согласно ей, распределение отвоеванного имущества супруга осуществляется в соответствии со статьями 38-39 Семейного кодекса РФ. Согласно им, в соответствии с процессуальным типом (статьей) общее имущество, нажитое в браке, должно распределяться строго по нотариальному договору.
При отсутствии отдельных условных пунктов (например, «свадебного контракта») доли в праве собственности на имущество, распределенные между бывшими супругами, изначально признаются равными. При наличии разногласий в характере и размере долей, при распределении совместно нажитого супругами имущества, они разрешаются в судебном порядке.
Для этого, поскольку соглашения о распределении имущества должны быть ратифицированы в соответствии с 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ заявителем, требуется уплата государственной пошлины (0,5% от суммы договора более 300 и менее 20 000 рублей). Также стоит учитывать размер вознаграждения, согласованного с нотариусом за оказание им юридических и технических услуг («ЮТУ»). Федеральная нотариальная палата ежегодно устанавливает максимальную скорость расчетов и вознаграждение ПТС. Однако это вознаграждение может варьироваться в зависимости от региона, поэтому стоимость услуг нотариуса следует искать на региональном сайте Федеральной нотариальной палаты (по фактическому адресу объекта недвижимости).
Соглашение о распределении имущества позволяет по-разному определить размер фиксированной доли каждого из супругов. В результате появляется возможность определить приоритетное время для будущих платежей по ипотеке. В нем также определяется точная сумма денежной компенсации за часть ипотеки, уже выплаченную супругу, на которого был оформлен документ при разводе. Кроме того, в соответствии с соглашением, предусмотренным пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть прописаны определенные условия для передачи розамещающей стороне, которая является номинальным собственником квартиры, пакета апостилированных документов для переоформления права собственности на бывшего супруга.
При этом необходимо учитывать некоторые особенности процедуры государственной регистрации перехода права собственности на ипотечную недвижимость. В частности, для перерегистрации права собственности на ипотечную квартиру в государственных органах необходимо предоставить согласие ипотечного кредитора. Как правило, это банк, выдавший ипотечный кредит.
Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.98, статье 346 Гражданского кодекса Российской Федерации «Об ипотечном кредите», № 102-ФЗ, ипотечный кредитор не имеет никаких прав. продавать предмет залога без письменного согласия залогового кредитора (если иное не установлено законом или если в договоре об ипотеке нет отдельного пункта).
В результате ипотечный кредитор (здесь супруг, к которому переходит право собственности по ипотеке) может заключить соглашение о распределении имущества между супругами, если номинальный собственник (второй супруг не только получит письменное разрешение. ), но, впрочем, и от ипотечного кредитора (банка).
Шаг за шагом вы должны сначала перезаключить кредитные отношения с супругом, а затем перезаключить с ним новый ипотечный договор. Для этого вам нужно будет получить письменное согласие на переоформление сделки от ипотечного кредитора. Это необходимо для того, чтобы обеспечить исключительную возможность законного перевода ипотечных платежей. После этого ипотека считается перешедшей в вашу собственность.
В то же время многие банки имеют специальные программы для таких случаев. Они направлены на минимизацию риска невозврата ипотеки за счет сохранения способности второго супруга выплачивать ипотечный кредит (это решение особенно важно в период фактического ожидания. Поэтому перед переоформлением нового кредитного договора следует очень внимательно прочитать все пункты, касающиеся возможностей и обязанностей сторон.
Кроме того, любая сделка с недвижимостью, совершенная без уведомления и согласия согласно части III, является недействительной (обжалуется в суде) в соответствии со статьей 173.1 Закона РФ. Поэтому очень важно получить согласие банка-ломбарда при переоформлении права собственности на закладную.
Перечень последствий в случае нарушения правил продажи закладной без уведомления и письменного согласия залогового кредитора приведен в статье 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
(Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 53 Федерального закона 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» письменное подтверждение ипотечного кредитора обязательно должно быть включено в пакет документов договора нормирования). При отсутствии у банка согласия ипотечного кредитора в соответствии с п. 1 ч. 1 Федерального закона «Об анонимных обществах», ст. 1, ч. 1, ст. 26 Федерального закона о государственной регистрации, Государственный реестр ЕРГН оставляет за собой право обратиться в Государственный реестр ЕРГН с заявлением о приостановлении государственной регистрации.
Наконец, помимо ломбардного банка, на исход данной конкретной ситуации сильно влияет желание вашего супруга мирно разойтись по взаимному согласию (дешево и относительно быстро) или с помощью более длительных и дорогостоящих процедур.